近年注目されているトランクルーム投資。トランクルーム投資は初期投資が少なく高利回りも期待できることから新たな投資先として検討している方も多い不動産投資、土地活用方法です。しかし、土地や物件を所有していなければトランクルーム投資はできないのでしょうか。今回の記事では土地なしでトランクルームを始める方法、土地なしでトランクルームを運営する場合のリスク、トランクルーム業者選びのポイントを解説します。
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土地なしの場合、土地や物件を借りて出店する
土地を所有していなくてもトランクルーム投資は可能です。実際に現在運営されているトランクルームのほとんどは事業者が地主から土地を借りてトランクルームを運営しています。土地を購入する必要がないことはトランクルーム投資のメリットの一つとして挙げることができます。1店舗当たりの投資が少額で済むので複数店舗の展開もしやすいのが特徴です。
土地を借りても収益は上がるのか
土地を借りてトランクルーム投資を行う場合でも10％以上の投資利回りで運用することが可能です。ドッとあ～るコンテナのトランクルーム投資では稼働率85％で投資利回り13％以上を想定しております。土地の賃貸料によって利回りは大きく変動するので適切な条件で借りることができる土地探しが大切です。
土地や物件を借りて運営しても大丈夫？どのようなリスクがあるのか
ランニングコストがかかる
土地なしでトランクルーム投資する場合、土地の賃貸借料がかかるためランニングコストがかかります。ランニングコストは店舗の収益、利回りに直結しますのでできるだけ安く借りられる物件で運営することが大切です。
開業から１年ほどは持ち出しが発生する（赤字）
高利回りが期待できるトランクルーム投資ですが、開業してすぐに満室になるような事業ではありません。収益が安定する稼働率になるまで1年ほどかかるといわれております。その間も土地の賃貸借料などのランニングコストはかかるので開業してすぐは赤字経営となることを理解しておきましょう。
立ち退きを要求されることはある？
土地や物件を借りて運営する場合でも契約期間中の立ち退きリスクはほとんどありません。通常トランクルームを運営する場合、屋外型の場合は「事業用定期借地権設定契約」という土地賃貸借契約を締結します。この契約では１０～２０年などの長期間にわたって貸主側から解約することができないようになっているため契約期間中に立ち退きになることはないでしょう。
また、ビルインなどの屋内型の場合は、事業者と物件オーナーとの契約は建物賃貸借契約となりますので正当な事由がない限り、立ち退きに応じる必要はありません。例えば地震で建物が倒壊した、火事で建物が全焼した、などが正当な自由に該当します。建物賃貸借契約ではよほどのことがない限り借主が保護されているためこちらも立ち退きリスクはほとんどないといえるでしょう。
土地なしで始めるトランクルーム投資、事業者選びのポイント
土地なしでトランクルーム投資は始める際、どのような業者へ依頼するべきでしょうか。トランクルーム事業者選びのポイントをご紹介します。
賃貸物件でのトランクルーム運営を主軸にしている事業者
土地なしでトランクルーム投資を始める場合、土地や物件を賃貸する必要がありますが、個人でトランクルームに向いている出店用地を探すのは難易度が高いです。土地や物件を借りて運営するトランクルームを主軸にしている業者ならトランクルームに向いている物件情報をもっており、収益化できる物件の選定にも長けているため賃貸物件でのトランクルーム運営を主軸にしている企業を選ぶとよいでしょう。
集客力が強い
トランクルーム投資を始める際、ほとんどの場合はトランクルームの集客も事業者に委託することになります。トランクルーム投資のリスクのひとつで稼働率が安定するまで時間がかかることを挙げましたが、集客力が弱いトランクルーム事業者だと稼働率が安定するまで通常よりもさらに時間がかかってしまいます。管理物件数が多いとインターネットでの集客力も高くなるため物件数の多さも参考にするとよいでしょう。
物件管理をきちんと行ってくれる
事業者を選ぶ際は管理面も確認しましょう。トランクルームの運営にあたっては利用者の募集以外に利用料の集金、定期清掃、巡回などの管理業務があります。トランクルーム事業者がどこまで管理業務を代行、サポートしてくれるのか確認しておきましょう。
ドッとあーるコンテナなら土地なしでもトランクルーム投資が可能
土地なしでも始めることができるトランクルーム投資。ドッとあーるコンテナなら空室回避の集客サポート、初めての方でも安心の各種投資プランなど安全確実な事業サポートをお約束いたします。投資家様にご紹介する物件の仕入れも強化しておりますのでぜひドッとあーるのトランクルーム投資をご検討ください。
